【コラム】相続が起こったときにまず確認すること
「親が亡くなった」「実家を相続することになった」
そんなとき、多くの人が直面するのが「不動産の相続」に関する悩みです。
預貯金の相続と異なり、不動産は分けにくく、感情や価値観の違いからトラブルに発展しやすいものです。とくに「実家」など、家族にとって思い入れのある不動産の相続は、冷静な判断が難しくなることもあります。
本記事では、相続が発生した際にまずやるべきこと、特に不動産に関する手続きや考え方、売却や処分、解体といった選択肢について、分かりやすく解説します。
1. まず確認すること：遺言書の有無と法定相続人の把握
相続が発生したら、まずやるべきことは「遺言書の有無の確認」です。
▽ 遺言書がある場合
内容に法的効力がある場合、その指示が優先されます。公正証書遺言であればすぐに開封可能ですが、自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所での「検認」が必要です。勝手に開けてはいけない点に注意しましょう。
▽ 遺言書がない場合
この場合は、民法の規定にしたがって「法定相続人」が遺産を相続することになります。まずは戸籍を取り寄せ、相続人が誰なのかを正確に把握しましょう。意外な相続人（たとえば前妻との子）が出てくるケースもあるため、調査は慎重に行います。
2. 相続財産の把握：不動産の内容を明らかにする
相続財産がどのくらいあるのかを把握することも重要です。
▽ 特に注意すべきは「不動産」
実家や土地、収益物件などの不動産は、相続財産の中でも価値が大きく、扱いも複雑です。
- 所有者名義は誰か（登記簿で確認）
- 住宅ローンや借金は残っていないか
- 固定資産税の支払い状況
- 管理状態（空き家・老朽化していないか）
- 賃貸しているか（借地・貸家の契約状況）
これらをすべてリストアップして、家族で共有することがトラブル防止につながります。
3. 遺産分割協議：不動産の扱いで揉めないために
相続人全員で話し合い、遺産の分け方を決める「遺産分割協議」は非常に重要なステップです。
▽ 不動産は「分けられない」財産
現金のように等分できないため、「売って現金化する」「誰かが相続して他の人に代償金を支払う」「共有で持つ」などの方法がとられます。しかし、この「共有」が後々のトラブルのもとになることが非常に多いです。
「兄弟3人で実家を相続したが、誰も住まないため管理が疎かに。固定資産税を誰が払うかで揉めて絶縁…」
こうしたケースは珍しくありません。できるだけ早い段階で不動産の方向性（売却・処分・解体）を決めておくことが肝心です。
4. 不動産の評価と売却・処分・解体の判断
不動産をどう扱うかを決めるためには、その「価値」と「コスト」を把握する必要があります。
▽ 売却する場合
- 不動産会社に査定を依頼し、相場を把握
- 売却益に対して譲渡所得税が発生する可能性がある
- 古い家屋の場合、更地にして売ったほうが売れやすいケースもある
▽ 解体して更地にする場合
- 解体費用（100〜200万円程度）は自己負担
- 更地にすると固定資産税が上がることも
- 近隣との境界確認や整地工事も必要になることがある
▽ 住み続ける・賃貸する場合
- 建物の修繕や管理の責任が発生する
- 空き家特例の適用など、税金面での配慮も
5. 不動産相続トラブルでよくあるケースと予防策
【ケース1】兄弟で共有したが誰も住まず放置
→ 固定資産税の滞納や、老朽化による近隣トラブルに発展
対策：誰か1人に相続させるか、早期売却を検討
【ケース2】亡くなった親が借金していた
→ 不動産を相続したら債務も一緒についてきた
対策：相続放棄も含めて弁護士に相談を
【ケース3】解体費用や売却益の分配で揉めた
→ 解体した人だけが損をする形になり不公平感が
対策：事前に協議し、全員の同意のもとに進める
6. 専門家への相談は早いほど良い
不動産の相続は、登記や売買、税金など、複数の法律や制度が絡んできます。自分だけで進めるのは限界があるため、以下のような専門家に早めに相談するのが望ましいです。
- 弁護士：遺産分割やトラブル時の交渉
- 司法書士：相続登記や名義変更
- 税理士：相続税や譲渡所得の計算
- 不動産会社：売却・解体のサポート
- 解体業者：老朽化した建物の処分
まとめ：感情と現実の間で、冷静な判断を
実家の相続、不動産の売却や処分は、家族の思い出や感情も絡むため、非常にデリケートな問題です。
しかし、放置すればするほど問題は複雑になります。
「今はまだ大丈夫」「落ち着いてから考えよう」ではなく、まずは事実を把握し、誰と、どう動くかを明確にしましょう。
不動産相続は「いつか」ではなく「いま」向き合うべき課題です。トラブルの芽を摘むためにも、専門家の力を借りながら、冷静に、そして誠実に向き合っていきましょう。
